Van familiebedrijf tot Europese duurzame vastgoedleider

Inleiding

Warehouses De Pauw, kortweg WDP, is uitgegroeid tot een van de meest toonaangevende spelers in logistiek en semi-industrieel vastgoed in Europa. Wat in de jaren negentig begon als een Belgisch familiebedrijf met enkele opslaggebouwen, is vandaag een beursgenoteerde vastgoedgroep met een portefeuille van meer dan € 8 miljard verspreid over zes landen.
De onderneming combineert een stabiel, conservatief financieel beleid met een uitgesproken duurzame en technologische visie. WDP geldt inmiddels als een van de structurele kernwaarden binnen de Europese vastgoedsector en maakt sinds 2025 officieel deel uit van de AEX-index.

Historie en ontwikkeling

De wortels van WDP gaan terug tot de familie De Pauw, die in de jaren veertig actief was in opslag en transport. In 1996 werd Warehouses De Pauw NV formeel opgericht, met als doel het ontwikkelen, verhuren en beheren van logistieke gebouwen voor lange termijnpartners. Drie jaar later, in 1999, volgde de beursnotering op Euronext Brussel. Daarmee werd WDP een van de eerste Belgische vastgoedvennootschappen (GVV), met een toenmalige portefeuille van circa 250 miljoen euro.

Tijdens de jaren 2000 groeide het bedrijf gestaag. Het breidde zijn activiteiten uit naar Nederland en richtte zich steeds meer op eigen ontwikkeling in plaats van enkel aankoop van panden. Tegen 2010 overschreed de portefeuillewaarde de grens van één miljard euro.
De jaren daarna markeerden de Europese expansie: WDP breidde uit naar Frankrijk, Luxemburg en vooral Roemenië, dat zou uitgroeien tot een tweede kernmarkt naast de Benelux. Vanaf 2018 kreeg het bedrijf steeds meer institutionele investeerders aan boord en professionaliseerde het bestuur.

In 2019 kwam er een tweede beursnotering op Euronext Amsterdam, waarmee WDP zijn internationale profiel versterkte. De onderneming positioneerde zich niet langer als Belgisch vastgoedfonds, maar als pan-Europese REIT met focus op duurzaamheid, digitalisering en energie-efficiëntie. In de jaren daarna volgde verdere groei in Duitsland en Frankrijk.
De formele opname in de AEX-index in september 2025 was de kroon op die ontwikkeling: een erkenning dat WDP behoort tot de 25 belangrijkste beursbedrijven van Nederland.

Activiteiten en omzetstructuur

WDP ontwikkelt en verhuurt logistieke magazijnen, distributiecentra en semi-industriële gebouwen aan een breed scala van internationale klanten.
Het verdienmodel is eenvoudig maar robuust: langdurige huurcontracten, stabiele kasstromen en hoge bezettingsgraden.

De omzet komt hoofdzakelijk uit huurinkomsten (ongeveer 88 % van het totaal), aangevuld met service- en doorrekeningskosten (6 %), projectontwikkeling (3 %) en overige vastgoed- en energiegerelateerde opbrengsten (3 %).
Het geografische zwaartepunt ligt in België en Nederland, goed voor samen circa 55 % van de inkomsten. Daarnaast groeit Roemenië snel door met een aandeel van ruim 25 %, gevolgd door Frankrijk, Duitsland en Luxemburg.

Dat Roemenië een opvallende rol speelt, komt door de hoge rendementen, lagere bouwkosten en de sterke groei van distributienetwerken in Centraal- en Oost-Europa. WDP ziet het land als strategische logistieke hub voor Zuid- en Midden-Europa.

De vastgoedportefeuille is de voorbije jaren fors gegroeid: van circa € 3,5 miljard in 2017 naar meer dan € 8 miljard in 2025. Die stijging kwam uit twee bronnen: de jaarlijkse waardestijgingen van het bestaande vastgoed en de realisatie van nieuwe projecten.
Gemiddeld droeg ongeveer 60 % van de groei de voorbije jaren bij via herwaardering van bestaande panden, en 40 % via nieuwe ontwikkelingen.

Financieringsstructuur en balans

De groei van WDP wordt gefinancierd via een hybride model van interne kasstroom, schulden en eigen vermogen.
Ongeveer een kwart van de investeringen komt uit ingehouden winst en operationele kasstroom. De rest bestaat uit schuldfinanciering (ongeveer 55–60 %) en occasionele versterking van het eigen vermogen via keuzedividenden of inbreng in natura.

De Loan-to-Value (LTV) ligt structureel tussen 45 en 50 %, wat geldt als een conservatief niveau binnen de vastgoedsector. De gemiddelde rentedekking bedraagt rond 6×, waardoor de onderneming ruim bestand is tegen rentestijgingen.
Sinds de rente-omslag van 2022 stegen de financieringskosten wel, maar door een sterke kasstroom en lange looptijden kon WDP zijn balans stevig houden. Ongeveer 80 % van de schulden is afgedekt met vaste rente.

Daarnaast maakt WDP actief gebruik van duurzame financiering: meer dan 60 % van de schuld bestaat uit green bonds of sustainability-linked loans, waarvan de rentemarge gekoppeld is aan CO₂- en energiedoelen.
De solvabiliteit bedraagt ongeveer 55 %, een van de hoogste niveaus binnen de sector.

Winstontwikkeling en dividend

Operationeel presteert WDP uiterst stabiel. De EPRA-winst — de structurele winst uit verhuur — groeide vrijwel elk jaar, ondanks de rentestijging en inflatie.
De IFRS-nettowinst daarentegen schommelde sterk, vooral door waarderingsverschillen.

Het jaar 2023 was daarvan het bekendste voorbeeld: de operationele winst bleef toen hoog, maar door negatieve herwaarderingen van circa € 350–400 miljoen werd de IFRS-winst bijna nihil. Het ging echter om een boekhoudkundige correctie; de kasstroom bleef stevig positief.

Het dividend is sinds de beursnotering onafgebroken gestegen.
Tussen 2018 en 2025 ging de uitkering per aandeel van € 0,80 naar € 1,36, een gemiddelde groei van 7 % per jaar.
Door de lagere beurskoers sinds 2022 steeg het dividendrendement van circa 3 % naar meer dan 6 % in 2025.
WDP hanteert een pay-out-ratio van ongeveer 55–60 % van de EPRA-winst en biedt aandeelhouders meestal de keuze tussen cash of stockdividend.

Het bedrijf voert daarnaast beperkte aandeleninkoopprogramma’s uit, voornamelijk om de verwatering van stockdividenden te neutraliseren. Het lopende programma (2024–2025) heeft een plafond van ongeveer € 50 miljoen en wordt alleen benut wanneer het aandeel onder de intrinsieke waarde noteert.

Kostenstructuur en rendementsprofiel

De grootste kostenposten zijn de financieringskosten (ongeveer 35 % van de totale uitgaven), gevolgd door operationele vastgoedkosten (15 %), personeels- en projectkosten (samen circa 18 %) en belastingen en overhead (rond 10 %).
Door schaalvoordelen en het grotendeels doorrekenen van kosten aan huurders blijven de marges hoog.
De bezettingsgraad ligt al jaren rond 97 %, wat uitzonderlijk is in vastgoed.

Het rendement op de verhuur (bruto yield) ligt momenteel rond 5½ %, iets hoger dan in 2021 door de correctie in vastgoedwaarderingen. De EPRA-winst per aandeel stijgt gestaag; voor 2025 wordt een niveau van circa € 1,45 verwacht.

Duurzaamheid en innovatie

Een belangrijk deel van WDP’s identiteit is de focus op duurzaamheid.
Het bedrijf wil tegen 2050 klimaatpositief zijn: meer CO₂ besparen dan uitstoten.
Die doelstelling wordt vertaald in concrete tussenmijlpalen:

• Reductie van de CO₂-uitstoot met 50 % in 2030 (t.o.v. 2018).
• 350 MWp aan zonnepanelen in 2030 (nu ± 220 MWp).
• 100 % van de portefeuille energielabel A in 2030.
• Alle nieuwe gebouwen minimaal BREEAM Excellent.

Onder de merknaam WDP Energy bouwt het bedrijf een van de grootste industriële zonne-energieportefeuilles van de Benelux.
Daarnaast investeert het in laadinfrastructuur, batterijopslag en smart-building-technologie.
Alle nieuwe magazijnen worden uitgerust met digitale sensoren en energie-monitoring, waarmee klanten hun verbruik in realtime kunnen volgen.

Deze duurzaamheidsstrategie heeft ook een financiële dimensie: ze verlaagt de energiekosten, verhoogt de bezettingsgraad en geeft WDP toegang tot goedkopere groene financiering.

Klanten en huurders

WDP verhuurt aan een breed netwerk van internationale topbedrijven in retail, logistiek en e-commerce.
Tot de grootste klanten behoren Colruyt Group, Carrefour, DPD, DHL, XPO Logistics, PepsiCo, Decathlon, Delhaize en Havi Logistics.
Geen enkele huurder vertegenwoordigt meer dan 10 % van de totale huurinkomsten, wat de spreiding en stabiliteit vergroot.

Ongeveer 45 % van de omzet komt uit retail en e-commerce, 35 % uit transport en logistieke dienstverlening, en de rest uit industrie en andere sectoren.
De gemiddelde looptijd van huurcontracten bedraagt ruim 6 jaar, meestal volledig geïndexeerd aan inflatie.

Bestuur en governance

De continuïteit van het bestuur is een van WDP’s sterkste pijlers.
CEO Joost Uwents en CFO Mickaël Van den Hauwe leiden het bedrijf al meer dan tien jaar.
De Raad van Bestuur telt in 2025 tien leden, met Hilde Laga als onafhankelijke voorzitter en Dirk De Pauw als erevoorzitter.

Het bestuur combineert familie-ervaring met professionele governance.
De meerderheid van de bestuurders is onafhankelijk en gespecialiseerd in vastgoed, financiën, energie en digitalisering.
Diversiteit staat centraal: meer dan 40 % van de bestuurders is vrouw.
Sinds 2022 bestaat er een apart Sustainability & Innovation Committee, en de variabele beloning van het topmanagement is gedeeltelijk gekoppeld aan duurzame prestaties.

Kansen en risico’s

WDP profiteert van langdurige structurele trends: de groei van e-commerce, de regionalisering van toeleveringsketens en de vraag naar energie-efficiënte gebouwen.
Daarnaast biedt de uitbouw van WDP Energy nieuwe inkomstenstromen via zonne-energie en laadinfrastructuur.
Ook de geografische spreiding — met sterke posities in zowel West- als Oost-Europa — vormt een troef.

De belangrijkste risico’s liggen bij rente en waardering. De sterke stijging van de Europese rente sinds 2022 drukte de vastgoedwaardes en de beurskoers.
Toch bleef WDP financieel gezond dankzij een conservatieve balans en stabiele kasstroom.
Andere risico’s zijn stijgende bouwkosten, toenemende concurrentie in logistiek vastgoed en strengere ESG-regels die hogere investeringen vragen.

Koersontwikkeling en waardering

De beurskoers van WDP bereikte eind 2021 een piek rond € 40 per aandeel.
Sinds 2022 daalde de koers fors, tot circa € 21 in 2025, vooral door de hogere rente en lagere herwaarderingen in de vastgoedsector.
De operationele winst bleef intussen groeien, waardoor de koers-winstverhouding zich normaliseerde rond 13×.
Door de koersdaling ligt het dividendrendement nu historisch hoog, terwijl de intrinsieke waarde per aandeel (NAV) rond € 38–39 wordt geschat — ruim boven de marktprijs.

Toekomstdoelen

WDP heeft een duidelijk Horizon 2030-plan met de volgende hoofddoelen:

• Portefeuille uitbreiden tot meer dan € 10 miljard.
• Jaarlijkse groei van de EPRA-winst per aandeel met 6–8 %.
• Behoud van een LTV tussen 45–50 %.
• Verdere internationalisering, vooral in Duitsland en Roemenië.
• Volledige digitalisering van alle gebouwen (smart warehouses).
• Verduurzaming tot een volledig klimaatpositieve portefeuille in 2050.

Deze doelen sluiten naadloos aan bij de filosofie van WDP: stabiele groei, duurzame waardecreatie en financiële voorzichtigheid.

Slotbeschouwing

WDP is het voorbeeld van hoe een familiebedrijf kan uitgroeien tot een moderne, internationale onderneming zonder zijn kernwaarden te verliezen.
Het combineert lange-termijnvisie, operationele discipline en duurzaamheid in een sector die fundamenteel verandert.
Terwijl veel vastgoedbedrijven last hebben van rentegevoeligheid en waardedalingen, weet WDP zijn balans, winst en dividend gestaag te laten groeien.

De opname in de AEX-index in 2025 symboliseert de volwassenheid van het bedrijf: van lokale ontwikkelaar tot Europese referentie in duurzaam logistiek vastgoed.
Met zijn solide bestuur, sterke klantenbasis en toekomstgerichte energie-strategie lijkt WDP uitstekend gepositioneerd om ook de komende decennia een stabiele groeier te blijven — een onderneming die klassieke vastgoedstabiliteit combineert met de innovatiekracht van een moderne energie-speler.